Pratiquement tous les contribuables connaissent la règle générale concernant la disposition d’une résidence principale au Canada. Brièvement, dans la mesure où le contribuable remplit certaines conditions, la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada et son équivalent provincial exonèrent la totalité du gain en capital qui découlerait de la disposition d’un tel bien. 

Sommairement, les conditions à respecter sont les suivantes : 

Le bien répond à la définition d’une habitation; 
Le contribuable est le propriétaire de l’habitation, seul ou conjointement avec une autre personne; 
Le contribuable, son époux ou conjoint de fait actuel, son ex-époux ou ex-conjoint de fait ou un de ses enfants ont occupé l’habitation à un moment dans l’année; 
Le contribuable désigne le bien comme étant sa résidence principale. 

Il n’est pas nécessaire que la résidence principale soit située au Canada. Par conséquent, un Québécois qui occupe une maison secondaire dans le Maine pourrait, dans la mesure où il respecte les autres conditions, désigner ce bien comme étant sa résidence principale et bénéficier ainsi de l’exonération sur son gain au Canada. Cependant, il pourrait quand même devoir payer un impôt dans le pays où le bien est situé. 

Également, le contribuable propriétaire de la résidence et son unité familiale (qui inclut son époux ou conjoint de fait et les enfants mineurs) ne peuvent désigner qu’une seule résidence pour eux par année comme résidence principale. C’est donc dire que si un contribuable détient une maison avec sa conjointe de fait, mais que celle-ci possède également un chalet, le couple devra faire un choix quant à l’habitation qu’il désignera comme étant sa résidence principale, dans la mesure où toutes les conditions sont respectées pour les deux biens.  

Définition d’habitation et de terrain

La notion d’habitation vise les divers logements suivants : maison, chalet, unité de copropriété, appartement dans un immeuble d’habitation, appartement dans un duplex, roulotte, maison mobile, maison flottante. 

La résidence principale inclut habituellement le fonds sous-jacent à l’unité d’habitation. Le terrain : 

doit être immédiatement adjacent; 
doit être raisonnable à l’utilisation et à la jouissance de l’unité d’habitation; 
ne peut excéder 1/2 hectare, à moins qu’une superficie supplémentaire ne soit nécessaire pour l’usage et la jouissance de l’unité d’habitation. 

Les tribunaux ont déjà, par le passé, accordé des parcelles de terrain plus grandes que 1/2 hectare dans de rares exceptions où le contribuable avait démontré que le fonds de terre ne pouvait être subdivisé et que celui-ci servait uniquement à l’usage de la résidence principale. 

Notion d’utilisation

La notion d’utilisation s’appuie sur le critère selon lequel le logement doit être « normalement habité » dans l’année par le contribuable, par son époux ou son conjoint de fait. Déterminer si un logement est « normalement habité » est une question de fait qui n’est pas définie dans la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada. Il faut, par conséquent, s’appuyer sur les critères jurisprudentiels qui ont été élaborés jusqu’à ce jour. 

La position de l’Agence du revenu du Canada est qu’un logement habité pour une courte période ou une résidence saisonnière occupée à l’occasion de vacances peuvent être considérés comme « normalement habités » à condition qu’ils ne soient pas principalement détenus en vue d’en tirer un revenu de location. Également, les tribunaux ont conclu qu’un contribuable qui effectue des visites occasionnelles ou un séjour de 24 h ne répond pas au sens de l’expression « normalement habité ». 

À ce titre, il est toujours préférable de se référer à un professionnel afin de vérifier la qualification de la résidence principale et de l’application du sens de « normalement habité ». 

Règle de la disposition en faveur de l’époux ou du conjoint de fait 

Dans une situation où deux contribuables deviennent des conjoints de fait ou des époux, alors qu’ils seraient déjà propriétaires d’une résidence principale individuellement, des questions peuvent être soulevées quant aux conséquences de transmettre un titre de propriété du logement à l’autre conjoint.  

La Loi de l’impôt sur le revenu prévoit que lorsqu’une résidence principale est transférée au coût fiscal en faveur d’un époux ou d’un conjoint de fait, le cessionnaire pourra désigner la résidence comme une résidence principale pour les années pour lesquelles celle-ci aurait été admissible à ce titre par le cédant. 

En d’autres termes, cette règle permet le transfert d’une résidence principale entre époux ou conjoints de fait pendant la vie ou au décès sans incidence sur l’exonération. 

Il faut cependant mentionner que cette règle ne s’appliquera pas dans les cas où le cédant fait le choix de transférer la résidence à la juste valeur marchande plutôt qu’à son coût fiscal. 

Le concept de « revente précipitée »

Depuis le budget fédéral de 2022-2023, certaines règles ont changé concernant la résidence principale. Pour les années 2023 et suivantes, de nouvelles règles à l’égard des reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels sont entrées en vigueur tant au fédéral qu’au provincial. 

Ainsi, les nouvelles règles de présomption prévoient que tout gain en capital résultant de la disposition d’un bien qui fait l’objet d’une revente précipitée sera traité comme étant entièrement imposable à titre de revenu ordinaire. Par conséquent, lorsqu’une personne revendra un bien immobilier résidentiel, y compris un immeuble locatif, dans un délai inférieur à 12 mois depuis son acquisition, le revenu découlant de la vente sera réputé être un revenu d’entreprise. Il ne sera donc pas possible d’utiliser l’exonération pour résidence principale. 

Un bien visé par une revente précipitée est une habitation ou un droit d’acquérir une unité d’habitation qui répond aux conditions suivantes : 

Elle est située au Canada; 
Elle ne figure pas à l’inventaire du contribuable;
Elle a appartenu au contribuable pendant une période inférieure à 365 jours consécutifs avant la disposition du bien. 

Par le fait même, le gain du contribuable sur la revente de la résidence principale sera considéré comme un revenu d’entreprise, en prévoyant que pendant toute la période durant laquelle le contribuable était propriétaire du bien visé : 

Le contribuable est réputé exploiter une entreprise qui représente un projet comportant un risque ou une affaire à caractère commercial à l’égard du bien visé par la revente précipitée; 
Le bien visé par la revente précipitée est réputé figurer à l’inventaire de l’entreprise du contribuable; 
Le bien visé par la revente précipitée est réputé ne pas être une immobilisation pour le contribuable. 

En d’autres termes, le gain en capital résultant de la disposition du bien ne sera pas admissible à l’exonération pour résidence principale et la totalité du gain sera incluse dans le revenu du contribuable à titre de revenu
d’entreprise. 

Il existe tout même des exceptions à cette nouvelle règle. Ainsi, cette règle ne s’appliquera pas lorsque le gain en capital résulte des événements suivants de la vie : 

Le décès du contribuable ou d’une personne liée au contribuable; 
Une ou plusieurs personnes liées au contribuable deviennent membres du ménage du contribuable ou le contribuable devient membre du ménage d’une personne liée (par exemple, naissance d’un enfant, adoption ou soin d’un parent âgé); 
L’échec du mariage ou d’une union de fait du contribuable si ce dernier vit séparément de son époux ou conjoint de fait pendant une période d’au moins 90 jours avant la disposition; 
Une menace à la sécurité personnelle du contribuable ou d’une personne liée; 
Le contribuable ou une personne liée souffre d’une maladie ou d’une incapacité grave; 
Une réinstallation admissible du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait (c’est-à-dire une réinstallation qui permet d’exploiter une entreprise, d’occuper un emploi ou de suivre des études postsecondaires à temps plein);
Une cessation d’emploi involontaire du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait; 
L’insolvabilité du contribuable; 
La destruction ou l’expropriation du bien. 

En terminant, dans le doute, il sera toujours plus prudent de se référer à votre professionnel afin de valider l’application des critères et le respect de ceux-ci. Le transfert d’une résidence principale est souvent une étape importante dans le cours d’une vie. Il ne faudrait pas que cette étape devienne un événement anxiogène d’un point de vue fiscal.