Pour un agriculteur, la résidence peut parfois être un actif stratégique pour loger une main-d’œuvre saisonnière ou pour optimiser les besoins de la ferme. Toutefois, transformer le sous-sol ou une partie de sa résidence principale en appartement pour travailleurs étrangers ou alterner l’usage entre une résidence principale et une unité locative déclenche des conséquences fiscales complexes.

L’aménagement du sous-sol ou d’une partie de sa résidence pour des travailleurs

Lorsque vous aménagez une partie de votre résidence principale pour y loger des travailleurs étrangers, vous créez techniquement un changement d’usage partiel.

La disposition réputée : Les autorités fiscales considèrent que vous disposez d’une portion de votre résidence à sa juste valeur marchande au moment où vous commencez à l’utiliser à des fins lucratives (location). Toutefois, les règles de changement d’usage ne devraient pas s’appliquer lorsque les trois conditions suivantes sont remplies : 

Plus de 50 % de la superficie de la résidence est attribuée à des fins personnelles (résidence principale); 

Aucun changement structurel n’a été apporté à la résidence pour y ajouter des unités locatives; 

Aucune dépense d’amortissement n’a été demandée à l’égard de la partie de résidence louée. 

L’incidence sur l’exemption pour résidence principale : Normalement, ce changement pourrait compromettre votre pleine exemption de gain en capital sur la résidence principale. Cependant, si vous continuez d’habiter la majeure partie de la résidence et que le changement est mineur, des règles d’exonération pourraient s’appliquer. Il est crucial de documenter la proportion de la surface utilisée pour la location par rapport à l’aire habitable totale.

L’échange de résidences 

Il arrive qu’un agriculteur occupe une maison de ferme tout en possédant une autre maison louée à des travailleurs, puis décide de permuter ces usages. Ce mouvement est considéré comme deux changements d’usage simultanés.

Le report d’impôt (choix 45 [2]) : Si vous décidez de transformer votre résidence principale en unité locative pour loger des employés, vous pouvez exercer un choix auprès des autorités fiscales qui vous permet de reporter l’impôt sur la plus-value latente jusqu’à la vente réelle de la maison, tout en continuant de désigner celle-ci comme résidence principale pendant une période maximale de 4 ans, même si vous ne l’habitez plus.

La conversion en résidence principale (choix 45 [3]) : Si vous reprenez une maison précédemment louée aux travailleurs pour en faire votre résidence principale, il est possible d’éviter la disposition réputée au moment du transfert, en reportant le calcul du gain en capital jusqu’au jour où vous vendrez définitivement la maison. Dans cette situation aussi, un choix doit être soumis aux autorités fiscales.

Conseils pratiques 

Évaluation rigoureuse : Avant de modifier l’usage d’un bâtiment, faites estimer sa valeur marchande par un évaluateur agréé. Cette valeur servira de point de départ pour le calcul futur des impôts.

Gestion de la surface : Pour le sous-sol, assurez-vous que la conversion ne modifie pas la nature fondamentale de la résidence. Si l’usage locatif devient prédominant, vous pourriez perdre l’exemption pour résidence principale sur la totalité de l’immeuble.

Formalités administratives : Les choix fiscaux mentionnés plus tôt ne sont pas automatiques; ils doivent être joints à votre déclaration de revenus de l’année concernée. Un oubli peut transformer une stratégie fiscale efficace en un impôt exigible immédiatement.

La situation fiscale des producteurs agricoles est unique en raison de l’imbrication des actifs personnels et professionnels. Il est fortement recommandé de confirmer ces choix avec un fiscaliste spécialisé en agriculture avant d’entamer les travaux ou d’effectuer le déménagement.  

Cet article a été rédigé par l’équipe de SCF Conseils, avec l’appui d’outils d’intelligence artificielle pour la structure des idées.

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