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Lorsque les intérêts à payer sur l’emprunt de la terre dépassent le montant auquel on pourrait louer cette dernière, il y a lieu de commencer à se poser des questions sur ses motivations. Photo : Archives/TCN

Lorsque les intérêts à payer sur l’emprunt de la terre dépassent le montant auquel on pourrait louer cette dernière, il y a lieu de commencer à se poser des questions sur ses motivations. Photo : Archives/TCN

Principes dictant la valeur marchande d’une terre

La valeur marchande des terres est un sujet de discussion qui touche la presque totalité des producteurs et productrices agricoles, des plus jeunes aux plus âgés. À un moment ou un autre de sa carrière, que ce soit pour acheter, vendre, pour son financement ou même pour la taxation municipale, ils y sont confrontés. Mais sur quoi la valeur marchande repose-t-elle? Comment l’estimer?

La valeur marchande est un concept abstrait qui n’existe que dans l’esprit de l’être humain. C’est une valeur d’échange (une terre contre de l’argent) qui est motivée par le désir de posséder un bien. Le montant d’argent variera en fonction de certains critères agronomiques, certes, mais aussi pour d’autres raisons, qui ont peu à voir avec les notions agronomiques.

De prime abord, une partie de la valeur est déterminée par le potentiel d’une terre de générer des bénéfices stables, année après année. L’aspect économique est dicté par les caractéristiques agronomiques, climatiques et l’état général de la terre. Le type de sol, la fertilité et le drainage sont des éléments dont la plupart des acheteurs vont tenir compte dans leur estimation de revenu. Une terre argileuse avec une bonne structure de sol, qui a toujours été amendée et qui possède un bon drainage se hissera dans le groupe de tête. Le climat joue un rôle important dans l’estimation des revenus. Il inclut le nombre d’unités thermiques maïs, la période sans gel, le niveau de précipitations, etc.

L’état général de la terre influence la valeur, mais dans une moindre mesure. Il inclut l’entretien des ponts, des fossés, la configuration des champs, la présence de roches, le nivelage, etc. L’aspect économique, qui est soutenu par les ­critères agronomiques, climatiques et l’état général de la terre, justifie environ la moitié, voire les deux tiers du prix payé. Si le paiement en intérêt sur l’emprunt de cette terre atteint son propre bénéfice d’exploitation (dépenses directes soustraites au revenu), le prix payé pour cette terre ne devrait pas être plus élevé.

L’offre et la demande

Un des aspects de la valeur d’une terre qui n’a rien à voir avec les principes agronomiques est sans contredit l’offre et la demande. L’offre est limitée, ça, tout le monde le sait. La pression sur la demande varie d’une région à l’autre. Dans un contexte de forte demande et d’une offre restreinte, jusqu’où une personne est prête à payer pour acquérir ce bien? Quelles sont ses motivations : l’ambition, la relève, la spéculation, la proximité de la ferme principale? Cet aspect vient justifier l’autre tiers, voire la moitié du prix payé. Le prix payé pour une terre ne devrait pas être supérieur au seuil de rentabilité moyen (capacité d’emprunt) de l’ensemble des terres en possession, incluant la terre à acquérir.

Lorsque vient le temps d’estimer la valeur marchande d’une terre, il faut relever un bon nombre de transactions dans un même secteur, les comparer entre elles afin de noter leurs différences et ressemblances et justifier les écarts de prix payé. Indirectement, le prix transigé inclut la valeur économique, tient compte des aspects agronomiques et ­climatiques ainsi que l’offre et la demande locale.

Les transactions de terre sont publiques, les contrats peuvent être consultés en ligne sur le registre foncier du Québec

Luc Vaillancourt, agr., é.a., Associé chez Sylvestre Leblond & Associés, Évaluateurs agréés